河南商報(bào)記者 張麗
7月29日，鄭州四大熱點(diǎn)區(qū)域集中土拍，可謂今年以來的為數(shù)不多的集中性拿地，而且地塊位置都屬于區(qū)域核心。
不過，從土拍結(jié)果看，這次土拍熱度并不高，拍地全部以底價(jià)成交，零溢價(jià)，就連上次極具熱度的北龍湖鄰居——鴻寶路片區(qū)，市場表現(xiàn)也很“冷靜”。
到底為何呢？
金水 鴻寶路片區(qū)
鄭政出〔2020〕25號（網(wǎng)）
地塊位于鴻寶南路南、姚店堤東路西，土地用途為城鎮(zhèn)住宅（地下交通服務(wù)場站用地），土地面積54694.13平方米（折合為82.04畝），出讓年限70（50）年，限高53、65米，容積率大于1.1、小于2.4。地塊起始價(jià)61576萬元，熔斷價(jià)92376萬元，競地價(jià)最高限價(jià)123152萬元。起始地價(jià)751萬元/畝，起始樓面價(jià)4691元/㎡。
土拍看點(diǎn)：該地由河南匯盈置業(yè)有限公司以起始價(jià)61576萬元摘得，樓面價(jià)4691元/㎡，匯盈背后大股東為廣匯，這個(gè)地塊將由廣匯與鄭地聯(lián)合進(jìn)行開發(fā)，地塊西側(cè)為泰禾東府大院。
上次康橋香麓灣北側(cè)23號地土拍，因4495元/㎡較低的起始樓面價(jià)和相對豐厚利潤空間，引發(fā)了50多家房企爭搶，最后碧桂園以7670元㎡奪得，也是撿了便宜。
此次土拍的位置要比上次更好些，竟以4000多底價(jià)成交，的確出乎意料。
地塊點(diǎn)評：
1、河景房，地塊東側(cè)就是賈魯河，環(huán)境優(yōu)勢特別突出，妥妥的河景房。
2、占據(jù)鴻寶路片區(qū)優(yōu)質(zhì)位置，臨近東三環(huán)（107國道）和鴻寶路交通要道，出入方便；區(qū)位上，相比片區(qū)其他樓盤，位置靠南，更近龍子湖高校園區(qū)，日后可以承接龍子湖資源與人口的外溢資源；另外臨近107國道的優(yōu)勢，往來北龍湖也更為方便。
3、目前片區(qū)多個(gè)樓盤在今年開盤，產(chǎn)品以小高、洋房、疊墅為主，定位改善，單價(jià)均價(jià)16000-25000元/㎡，目前在售鴻園、泰禾東府大院、康橋香麓灣、天倫城等項(xiàng)目，片區(qū)整體2.5以下低容積率、限制50米，大環(huán)境好。劣勢是配套發(fā)展緩慢，暫時(shí)缺乏。
管南片區(qū)
【1】
鄭政出〔2020〕27號（網(wǎng)）
位于振興路西、碧水路南，土地用途為城鎮(zhèn)住宅（地下交通服務(wù)場站用地），土地面積17984.13平方米（折合為26.98畝），出讓年限70（50）年，限高100米，容積率大于1.1、小于3.6。地塊起始價(jià)22442萬元，熔斷價(jià)33842萬元，競地價(jià)最高限價(jià)44884萬元。起始地價(jià)832萬元/畝，起始樓面價(jià)3466元/㎡。
土拍結(jié)果：康橋以起始價(jià)摘得，折合樓面價(jià)3466元/㎡
地塊分析：管南千畝大盤再出！此地塊為康橋柴郭村合村并城項(xiàng)目的一期地塊，整個(gè)項(xiàng)目占地約占地2129畝，管南激烈競爭的市場上，又來一個(gè)分蛋糕者。
地塊周邊有地鐵2號線南四環(huán)站，但距離在1公里以上了，項(xiàng)目周邊京廣快速路、南四環(huán)、紫荊山路交通要道環(huán)繞，交通方便。
【2】
鄭政出〔2020〕28號（網(wǎng)）
位于鼎瑞街南、河?xùn)|路東，土地用途為城鎮(zhèn)住宅（地下交通服務(wù)場站用地），土地面積54673.63平方米（折合為82.01畝），出讓年限70（50）年，限高100米，容積率大于1.1、小于3。地塊起始價(jià)64687萬元，熔斷價(jià)97087萬元，競地價(jià)最高限價(jià)129374萬元。起始地價(jià)789萬元/畝，起始樓面價(jià)3944元/㎡。地塊為管城區(qū)大王莊合村并城項(xiàng)目用地。
土拍結(jié)果：融創(chuàng)城后續(xù)用地，融創(chuàng)以起始價(jià)摘得。
高新老城片區(qū)
鄭政高出〔2020〕10號（網(wǎng)）
地塊位于冬青街南、碧桃路東，土地用途為城鎮(zhèn)住宅用地（地下交通服務(wù)場站用地），土地面積30733.94平方米（折合為46.10畝），出讓年限城鎮(zhèn)住宅70（地下50）年，限高100米，容積率大于1.1、小于4。地塊起始價(jià)42939萬元，熔斷價(jià)64539萬元，競地價(jià)最高限價(jià)85878萬元。起始地價(jià)931萬元/畝，起始樓面價(jià)3493元/㎡。
土拍結(jié)果：朗悅公園府后續(xù)地塊，河南朗悅朗以起始價(jià)42939萬元摘得，折合單價(jià)約931萬元/畝，樓面價(jià)3493元/㎡。
地塊分析：
1、位置好，位于高新老城核心片區(qū)，臨近城市主干道科學(xué)大道。不過公共交通上并不方便，距離地鐵1號線鄭州大學(xué)站、梧桐街兩個(gè)站點(diǎn)距離在1公里以上了，地塊面積雖小了些，約40多畝，但勝在方正。
2、地塊西側(cè)是聚集的高新技術(shù)企業(yè)，沿科學(xué)大道兩側(cè)分布，有保利文化廣場、永威西棠、華潤紫銀華庭、龍湖景粼玖序等樓盤。高新區(qū)樓盤成交一向比較活躍，片區(qū)樓盤高層均價(jià)約15000元/㎡。今年，這里的改善型樓盤也多了起來，改善可以也有了更多選擇空間，區(qū)域配套、交通給力，未來片區(qū)的發(fā)展前景看好。
中原常西湖新區(qū)
鄭政出〔2020〕26號（網(wǎng)）地塊位于雪松路東、高鐵北路北，土地用途為城鎮(zhèn)住宅（地下交通服務(wù)場站用地），土地面積62169.24平方米（折合為93.25畝），出讓年限70（50）年，限高80米，容積率大于1.1、小于2。地塊起始價(jià)66062萬元，熔斷價(jià)99262萬元，競地價(jià)最高限價(jià)132124萬元。起始地價(jià)708萬元/畝，起始樓面價(jià)5313元/㎡。地塊為中原區(qū)刁溝村城中村改造項(xiàng)目（二期）開發(fā)區(qū)用地。
土拍點(diǎn)評：恒大林溪郡項(xiàng)目地塊，恒大以起始價(jià)摘得，樓面價(jià)5313元/㎡，恒大為刁溝城改項(xiàng)目土地一級整理的主體，項(xiàng)目可開發(fā)用地面積約526.58畝。
常西湖新區(qū)“房企大佬”扎堆兒聚集，恒大常西湖新區(qū)開發(fā)面積較大，再看碧桂園鳳凰城的西崗城中村改造項(xiàng)目，總占地約6500畝，是常西湖新區(qū)頭號“拿地大戶”，當(dāng)時(shí)拿地樓面價(jià)約3600元/㎡。加上康橋須水儲備項(xiàng)目、裕華鐵爐城改儲備項(xiàng)目，以及在售的碧桂園鳳凰城、融信、世貿(mào)、永威眾多開發(fā)商的競爭，這里將迎來新一輪洗牌。
地塊點(diǎn)評：
1、東側(cè)臨近常莊水庫與鄭州植物園，生態(tài)環(huán)境好，容積率大于1.1、小于2，地塊約93.25畝的面積也不算小，決定了以后為改善項(xiàng)目，很可能做洋房。
2、交通便利，道路臨近西四環(huán)、淮河西路、雪松路等城市主干道，距離地鐵14號線奧體中心站較近，目前周邊生活配套資源缺乏。
3、周邊在售樓盤有世茂振興璀璨熙湖、融信望湖宸院等，高層價(jià)格在15500元/㎡左右，洋房均價(jià)2000元/㎡對于常西湖改善者可做關(guān)注。
總結(jié)
今年開年以來，鄭州的土拍市場一直不太火熱，此次全部底價(jià)成交，主要原因是土拍地塊大多為開發(fā)商已開發(fā)樓盤的后續(xù)用地項(xiàng)目。
已經(jīng)進(jìn)入下半年了，今年的土拍情況確實(shí)不容樂觀，和去年上半年的土拍情況相比，市場是真降溫了。在下半年銷售壓力、資金壓力等多重壓力下，開發(fā)商拿地會更為理性，不會再盲目投資，只會青睞特別優(yōu)質(zhì)的低風(fēng)險(xiǎn)地塊，去尋找“撿漏”機(jī)會。
土拍是后續(xù)市場走向的風(fēng)向標(biāo)，影響的是人們對未來樓市的預(yù)期，土拍遇冷，未來樓市也將有所降溫，加上下半年樓盤的大量上新，對購房者來說，倒是一個(gè)好的選房機(jī)會。
（編輯 熊子文 吳冰 劉夢鴿）
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